Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Hoảng hốt tiền sử dụng đất

Ông P. (xã Ba Vì, Hà Nội) chia sẻ, gần đây ông rất bất ngờ khi đi xin chuyển mục đích sử dụng hơn 210 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà mất hơn 911 triệu đồng tiền sử dụng đất và một khoản tiền lệ phí trước bạ theo quy định. Trong khi, nếu theo quy định cũ thì gia đình ông P. chỉ phải nộp khoảng 455 triệu đồng.

Cụ thể, theo Nghị định số 45 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà ở trong cùng thửa đất.

Tuy nhiên, tại Nghị định số 103 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, trừ đi phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nông nghiệp.

Tại khu vực của ông P., giá đất ở là 4,4 triệu đồng/m² và giá đất trồng cây lâu năm là 63.000 đồng/m². Như vậy, mức chênh lệch để tính tiền sử dụng đất là 4.337.000 đồng/m². Nếu chuyển đổi 210,2 m² đất, ông P. sẽ phải nộp hơn 911 triệu đồng tiền sử dụng đất và một khoản tiền lệ phí trước bạ theo quy định.

"Với người dân ở nông thôn như chúng tôi, số tiền này là quá lớn, chúng tôi không thể xoay sở được. Nộp số tiền chuyển đổi cao như thế này không khác gì chúng tôi đang mua lại chính mảnh đất của mình ", ông P. cho hay.

Thực tế, không chỉ mình ông P. mới bất ngờ trước mức phí cao ngất ngưởng sau khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Dư luận mới đây xôn xao trước thông tin tại Nghệ An, vợ chồng ông Trần Duy Đồng (SN 1965) và bà Nguyễn Thị Hồng (SN 1970) có thửa đất rộng 300 m² là đất vườn, nếu muốn chuyển sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng.

Theo luật cũ, mức tiền sử dụng đất mà nhà bà Hồng phải đóng với mảnh đất này là 1,9 triệu đồng/m², tương đương khoảng gần 600 triệu đồng. Tuy nhiên, theo quy định mới, số tiền phải đóng là 15 triệu đồng/m², tương đương 4,5 tỷ đồng.

Bà Hồng cho biết, trước đó gia đình bà có nghe thông báo tỉnh Nghệ An sẽ áp dụng thuế đất theo luật mới từ ngày 21/5. Chính vì vậy, gia đình bà nộp hồ sơ ngày 17/5. Tuy nhiên, cán bộ thuế cho biết hồ sơ đến ngày 19/6 mới được chuyển sang cơ quan thuế, khiến gia đình bà bị áp thuế theo giá mới.

"Khu đất của gia đình tôi cạnh nghĩa trang thôn, nếu rao bán thì tiền thu được cũng không đủ để bù tiền phí phải nộp, chưa kể bán cũng kén người mua ", chị Trần Vân Anh (con gái của bà Hồng) nói.

Không nên áp dụng cứng nhắc

Nói về thực trạng này, theo các chuyên gia, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cần được thực hiện linh hoạt, không nên áp dụng cứng nhắc.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm nhấn mạnh, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở cần được phân loại rõ ràng, có hướng dẫn minh bạch và cơ chế hỗ trợ phù hợp, thay vì áp dụng cứng nhắc một mặt bằng tính giá.

Không nên đặt mọi trường hợp chuyển mục đích vào cùng một khuôn chính sách. Nếu là hộ gia đình chuyển đổi để xây nhà, sinh sống ổn định thì cần xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh thì áp dụng giá thị trường là phù hợp.

"Cần phân biệt giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu tư, kinh doanh là rất quan trọng để từ đó áp dụng linh hoạt các phương án tính tiền sử dụng đất.